“五一”消費(fèi)觀 | 政策護(hù)航提振消費(fèi)REITs表現(xiàn) 積極布局同時(shí)建議規(guī)避尾部風(fēng)險(xiǎn)

新華財(cái)經(jīng)上海5月3日電（記者 楊溢仁）“消費(fèi)升級(jí)+REITs風(fēng)口”使得消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱“消費(fèi)REITs”）成為了現(xiàn)階段最受市場關(guān)注的“現(xiàn)金流資產(chǎn)”之一。

分析人士指出，“兩新政策”（大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新）、“提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案”及下沉市場拓展的政策導(dǎo)向，將為消費(fèi)REITs的表現(xiàn)提供長期增長預(yù)期與信心支撐。

整體表現(xiàn)穩(wěn)健向好

“五一”小長假，各地的線下商場人頭攢動(dòng)，消費(fèi)者絡(luò)繹不絕，假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)釋放乘數(shù)效應(yīng)。

一系列消費(fèi)補(bǔ)貼政策的相繼出臺(tái)，進(jìn)一步激發(fā)了消費(fèi)者的購買熱情與活力。

??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 國家信息中心發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度我國消費(fèi)市場呈現(xiàn)出了強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢。在春節(jié)消費(fèi)旺季與促消費(fèi)政策的疊加作用下，線下消費(fèi)熱度指數(shù)同比攀升14.2%，小商品市場經(jīng)營熱度增長16.3%，休閑娛樂業(yè)同比飆升67.6%，構(gòu)成了一組展現(xiàn)市場活力的亮眼數(shù)據(jù)。

“這些數(shù)字背后，不僅折射出民生消費(fèi)需求的集中釋放，更彰顯出了我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能的持續(xù)增強(qiáng)?！币晃槐ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“這也是消費(fèi)REITs領(lǐng)漲各版塊，且現(xiàn)階段備受投資機(jī)構(gòu)青睞的重要原因?！?/p>

復(fù)盤國內(nèi)7只上市消費(fèi)REITs的2024年“成績單”，三大共性特征突出——即底層資產(chǎn)積極調(diào)改提升、出租率和租金收入維持穩(wěn)定、全部在二級(jí)市場上獲得了良好漲幅。其中，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過20%。

再就剛剛公布的2025年一季度報(bào)告而言，消費(fèi)REITs的表現(xiàn)同樣不俗。截至4月25日，2025年中證REITs指數(shù)上漲了7.27%，其中消費(fèi)REITs產(chǎn)品平均漲幅近30%。

舉例來看，華夏華潤商業(yè)REIT量價(jià)齊升，2025年一季度的出租率達(dá)99.10%，繼續(xù)維持高位；項(xiàng)目資產(chǎn)青島萬象城2025年一季度的客流量同比增長9%，租戶結(jié)構(gòu)和集中度具備良好分散性，一季度項(xiàng)目品牌組合進(jìn)一步優(yōu)化。

中金印力消費(fèi)REIT方面，2025年一季度的出租率為98.12%，項(xiàng)目整體運(yùn)營平穩(wěn)；截至2025年一季度末，華夏金茂購物中心REIT的出租率為98.76%，平均租金單價(jià)為92.11元／平方米／月，同比提升10.3%，期末收繳率為97.91%；華安百聯(lián)消費(fèi)REIT表現(xiàn)不俗，收入環(huán)比提升24.6%，截至2025年一季度末，項(xiàng)目整體加權(quán)平均剩余租期為2.48年，合同期限結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

布局建議“擇優(yōu)限劣”

需指出，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為紅利資產(chǎn)，目前整體市場依舊處于資產(chǎn)欠配的情景中。

“考慮到市場已然進(jìn)入存量博弈階段，則未來不斷加強(qiáng)底層資產(chǎn)的運(yùn)營能力、改造能力和創(chuàng)新能力將成為項(xiàng)目‘決勝’的關(guān)鍵。”一位原始權(quán)益人告訴記者，“雖然截至2024年末，7只上市消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)的租金收繳率都接近100%，反映出各項(xiàng)目對(duì)于租戶具有較強(qiáng)吸引力，租約穩(wěn)定。可近兩年，零售市場競爭激烈，部分租戶經(jīng)營壓力明顯加大，因經(jīng)營壓力導(dǎo)致租戶欠繳租金，甚至提前退租的情況亦不少見。展望后續(xù)，圍繞客流進(jìn)行多元化的價(jià)值挖掘應(yīng)為重中之重。在促進(jìn)商場、商戶穩(wěn)中向好發(fā)展的同時(shí)，還需要不斷刺激利潤增長，將‘流量’轉(zhuǎn)化為‘留量’，再轉(zhuǎn)化為銷量。”

有公開數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度。全國新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目約50個(gè)，同比減少9.09%。其中，存量改造項(xiàng)目占比達(dá)36%，這意味著市場已進(jìn)入存量博弈階段。

記者還注意到，目前二、三線城市新開消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的活躍度顯著提升，消費(fèi)下沉趨勢持續(xù)深化。

來自華泰證券研究所的觀點(diǎn)指出，考慮到目前的政策導(dǎo)向?yàn)橄M(fèi)REITs提供了長期增長預(yù)期與信心支撐，在需求端回溫（消費(fèi)者偏好向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、健康悅己業(yè)態(tài)及強(qiáng)社交屬性場景傾斜），疊加三四線城市消費(fèi)力提升推動(dòng)奧特萊斯等業(yè)態(tài)向低線市場擴(kuò)張，屆時(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營韌性將獲得進(jìn)一步凸顯。

“消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)都是線下購物場所，因此其業(yè)績的好壞更容易獲得驗(yàn)證?！鼻笆鐾顿Y人稱。

站在投資人的角度，中金基金管理有限公司創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人劉立宇建議，后續(xù)布局可更多關(guān)注各地商圈中的頭部項(xiàng)目——擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在消費(fèi)需求仍待提振的背景下，商圈中邊緣的購物中心大概率會(huì)率先出現(xiàn)掉鋪的情況，導(dǎo)致人流量和銷售額循環(huán)下降，并促使人流向區(qū)域中的頭部項(xiàng)目集中。

此外，“選擇一只合適的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，還需要選擇好的資產(chǎn)和好的管理人?！眲⒘⒂畋硎?，“各機(jī)構(gòu)仍應(yīng)實(shí)地勘察所投項(xiàng)目，以及商圈周邊的競品項(xiàng)目，比較其優(yōu)勢、劣勢、客群差別、有無差異化的競爭……提升調(diào)研顆粒度，方能在布局時(shí)盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”

總而言之，購物中心早已告別“野蠻生長”年代，那些能同時(shí)玩轉(zhuǎn)投融資、吃透消費(fèi)分級(jí)、玩轉(zhuǎn)存量改造、駕馭資本杠桿的“玩家”，才是真正的韌性“王者”。畢竟，在注意力稀缺的時(shí)代，讓人“來了不想走，走了還想來”才是決勝的“真經(jīng)”。

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編輯：談瑞

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